優(yōu)化監(jiān)管方式 保障專款專用
我市出臺(tái)細(xì)則規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管
南寧云—南寧日?qǐng)?bào)訊（記者 尹海明）為進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，切實(shí)維護(hù)購房人合法權(quán)益，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國人民銀行廣西壯族自治區(qū)分行辦公室、國家金融監(jiān)督管理總局廣西監(jiān)管局辦公室、南寧市金融工作辦公室聯(lián)合制定了《南寧市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱《細(xì)則》），明確南寧市商品房預(yù)售資金采取“全額全程、流入流量、監(jiān)控監(jiān)管”方式，對(duì)所有預(yù)售資金的交存、使用都納入監(jiān)管?！都?xì)則》自2023年12月20日起施行，有效期5年。
商品房預(yù)售資金（以下簡稱預(yù)售資金），是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將取得商品房預(yù)售許可的商品房（包括以預(yù)售方式銷售的經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)普通商品住房等）出售時(shí)，購房人按商品房買賣合同約定支付的定金、首付款、按揭貸款和其他形式的購房款。全裝修商品房交付項(xiàng)目的裝修工程價(jià)款應(yīng)納入預(yù)售資金監(jiān)管。
據(jù)悉，與2019年12月30日印發(fā)的《南寧市商品房預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）相比，新修訂的《細(xì)則》出現(xiàn)了八大變化——
一是招標(biāo)確定監(jiān)管銀行，并采取淘汰制。根據(jù)住建部、自治區(qū)住建廳的文件精神，住建部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同中國人民銀行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)部門通過公開招標(biāo)方式確定預(yù)售資金監(jiān)測(cè)銀行和監(jiān)管銀行，建立監(jiān)管銀行名錄，此前已確定納入名錄的監(jiān)管銀行可按約定繼續(xù)使用。對(duì)監(jiān)管銀行名錄實(shí)施動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)淘汰不能履行商品房預(yù)售資金監(jiān)管職責(zé)及無法承擔(dān)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的銀行。
二是優(yōu)化監(jiān)管方式，保障?？顚Ｓ?。《細(xì)則》規(guī)定，采取“全額全程、流入流量、監(jiān)控監(jiān)管”方式，對(duì)所有預(yù)售資金的交存、使用都納入監(jiān)管，實(shí)行“制度+技術(shù)”的“政府監(jiān)管、銀行監(jiān)控”模式。監(jiān)管機(jī)構(gòu)設(shè)立全市統(tǒng)一的監(jiān)測(cè)專戶，監(jiān)測(cè)專戶收存的預(yù)售資金通過監(jiān)管平臺(tái)自動(dòng)分配至監(jiān)管賬戶。預(yù)售資金的交存和使用都通過監(jiān)測(cè)專戶進(jìn)行流轉(zhuǎn)，從源頭上強(qiáng)化預(yù)售資金的監(jiān)管。
開發(fā)監(jiān)測(cè)平臺(tái)對(duì)監(jiān)測(cè)專戶進(jìn)行監(jiān)測(cè)，利用信息化技術(shù)手段實(shí)現(xiàn)監(jiān)測(cè)專戶零停留、零余額、零人工管理。
三是調(diào)整監(jiān)管額度和明確監(jiān)管資金。《細(xì)則》對(duì)監(jiān)管額度、監(jiān)管資金重新進(jìn)行定義和調(diào)整。監(jiān)管額度不得低于工程建設(shè)預(yù)算總額（包括建筑安裝和配套建設(shè)等費(fèi)用）的110%，每平方米建安造價(jià)指標(biāo)不得低于本市最新公布的同類型結(jié)構(gòu)的建設(shè)工程造價(jià)指標(biāo)；新增了對(duì)全裝修交付項(xiàng)目裝修資金的監(jiān)管，將申報(bào)裝修工程價(jià)款的50%作為全裝修監(jiān)管額度。監(jiān)管額度內(nèi)的資金為監(jiān)管資金。
四是預(yù)售資金收存采用“一房一碼”技術(shù)。《細(xì)則》明確預(yù)售資金收存采用實(shí)時(shí)入賬管理，監(jiān)管平臺(tái)自動(dòng)生成每套房屋的驗(yàn)證碼，通過驗(yàn)證碼存入監(jiān)測(cè)賬戶，存入監(jiān)測(cè)專戶的資金未標(biāo)注房屋驗(yàn)證碼的，資金原路退回。購房人交存預(yù)售資金后，可憑房屋驗(yàn)證碼在政府認(rèn)定的信息平臺(tái)查詢交存信息。實(shí)行人、房、資金的精細(xì)化管理，有效提高了預(yù)售資金的交存入賬。
五是監(jiān)管資金由監(jiān)管機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管使用。增加額度內(nèi)資金和裝修資金使用節(jié)點(diǎn)，監(jiān)管額度內(nèi)資金使用節(jié)點(diǎn)由原來的4個(gè)增加到7個(gè)，新增了主體結(jié)構(gòu)建成二分之一、完成建筑外立面裝修、完成建設(shè)工程五方驗(yàn)收等3個(gè)節(jié)點(diǎn)；全裝修商品房項(xiàng)目的全裝修監(jiān)管資金使用分為完成項(xiàng)目工程主體結(jié)構(gòu)封頂和全裝修商品房交付兩個(gè)節(jié)點(diǎn)。
監(jiān)管賬戶內(nèi)的預(yù)售資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出監(jiān)管額度的資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過監(jiān)管平臺(tái)提取使用。
六是新增紓困條款。規(guī)定監(jiān)管項(xiàng)目取得預(yù)售許可證1個(gè)月后，已銷售房屋網(wǎng)簽備案率未能達(dá)到40%的，開發(fā)企業(yè)在確保已售房屋留足對(duì)應(yīng)使用節(jié)點(diǎn)監(jiān)管資金后，可將其余預(yù)售資金（不含裝修工程價(jià)款）用于本項(xiàng)目的工程建設(shè)。
七是新增重點(diǎn)監(jiān)管項(xiàng)目的資金管理。《細(xì)則》規(guī)定了重點(diǎn)監(jiān)管項(xiàng)目的認(rèn)定、監(jiān)管主體及資金使用原則。重點(diǎn)監(jiān)管項(xiàng)目實(shí)施預(yù)售資金全額監(jiān)管，資金使用經(jīng)城區(qū)人民政府（開發(fā)區(qū)管委會(huì)）審核同意。
八是補(bǔ)充相關(guān)法律責(zé)任。《細(xì)則》根據(jù)上位法及住建部相關(guān)文件補(bǔ)充了相關(guān)法律責(zé)任，包括對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位的法律責(zé)任進(jìn)行了補(bǔ)充，有效防范違法違規(guī)行為的發(fā)生，更好地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。
（作者：尹海明)
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