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9月1日，中國人民銀行廣西壯族自治區(qū)分行發(fā)布廣西各城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限情況表。

到底怎么降？降多少？我這種情況能不能降？

昨晚，央行發(fā)布關(guān)于降低存量房貸利率的重量級文件，迅速成為大家關(guān)注的焦點。

到底怎么降？降多少？我這種情況能不能降？關(guān)于新政，疑惑不少。

01、新利率怎么計算？最低是多少？

央行文件原文提到：新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

這句話的重點是，新利率的加點幅度不得低于原貸款發(fā)放時的政策下限。而不是很多人理解的，新利率不得低于原貸款發(fā)放時的利率下限。

中金研報中也提到了這一計算方式。

值得注意的是，這是按照央行文件計算出的理論最低水平，目前新政尚未明確規(guī)定置換后利率幾何。具體還要看各商業(yè)銀行的方案細則。

02、哪些人可以申請？買的時候?qū)儆诙?，但現(xiàn)在是家庭唯一住房，可以調(diào)利率嗎？

以下三種情況都可以申請調(diào)整：

一是發(fā)放時即按首套房政策執(zhí)行的房貸。

二是房屋購買時家庭沒有其他住房，但因當?shù)卣罢J房又認貸”政策導致該套住房按照二套住房貸款利率辦理貸款，現(xiàn)在地方政府執(zhí)行“認房不認貸”政策的。

三是房屋購買時不是家庭唯一住房，但后期通過交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且地方政府執(zhí)行“認房不認貸”政策的。

中國證券報也提到了，存量按揭不僅包括已發(fā)放首套個人住房貸款，也包括借款人“實際住房情況符合所在城市首套住房標準”的其他存量。

簡單來說，不管你買的時候是不是首套，只要目前這套房子屬于家庭唯一住房，就屬于此次調(diào)整范圍。

買的時候?qū)儆诙?，但現(xiàn)在是家庭唯一住房，這類住房的下調(diào)幅度會比較大。記者的一位同事，2021年初買了第二套，2022年賣了第一套。理論上，利率可以從原有的二套5.25%變更為首套4.2%。當然，新利率是否能按照下限執(zhí)行，仍要看各商業(yè)銀行制定的細則。

03、我是2019年前基準利率上浮階段買的房，這次也能下調(diào)嗎？

央行文件中提到：存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，是指2023年8月31日前金融機構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款。

按照文件，推行LPR前的存量首套房貸也在本次調(diào)整范圍內(nèi)。

具體怎么調(diào)，這里還是要先打一個問號。因為在2019年推行LPR之前，杭州首套房貸利率政策下限為基準利率的7折。如果按照這個下限標準計算，將會出現(xiàn)存量貸款變更后的新利率低于新發(fā)貸款利率的情況。

還是那句話，具體要等到各家商業(yè)銀行出臺操作細則后才能明確。

04、固定利率購房者能上車嗎？

按照央行文件的表述，固定利率的首套購房者也在調(diào)整范圍內(nèi)，但具體仍要看商業(yè)銀行的方案細則。

05、如何降低存量房貸利率？

兩種方式，一種是直接申請調(diào)整我的房貸利率水平，第二種，我申請一個新的房貸，來置換以前的那個比較高的利率的房貸。

06、什么時候可以申請？

今年8月31日以前已經(jīng)發(fā)放的首套房貸，或者已經(jīng)簽訂了合同還沒發(fā)放的首套房貸，從9月25日起，可以向銀行提出申請調(diào)整你的房貸利率。

多家銀行的客戶經(jīng)理表示還在等具體細則出臺，請大家耐心等一等。

（來源：綜合自中國人民銀行廣西壯族自治區(qū)分行、橙柿互動·都市快報）

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